Nhà liền kề là gì? Có nên xây nhà liền kề hay không? Lợi ích của việc xây nhà liên kế là gì? Với những người đang có nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc có nhu cầu mua bất động sản thì chắc chắn sẽ có những thắc mắc như trên. Vậy trong bài viết này, Shun Deng sẽ giới thiệu chi tiết về nhà liền kề cùng với những vấn đề xoay xung quanh nhà liền kề. Mời bạn cùng theo dõi nhé.
Tóm tắt nội dung
Nhà liền kề là gì?
Nhà liền kề (hay nhà liên kế) là loại nhà được xây dựng kế tiếp nhau trong một vị trí đắc địa như gần trục đường phố, trung tâm thương mại, dịch vụ. Thông thường, những ngôi nhà liền kề sẽ có cấu trúc khá giống nhau và dùng chung một hạ tầng, giao thông, điện nước. Diện tích một căn nhà liền kề thường là 5×20 hoặc 4×5.
Người mua có thể sử dụng ngôi nhà với mục đích để sinh sống, địa điểm buôn bán hay làm văn phòng làm việc,…
Phân theo vị trí của từng khu vực thì nhà liền kề được chia làm 3 loại chính là:
Nhà liền kề trong khu vực trung tâm thành phố: Loại này thường có giá vô cùng đắt đỏ, diện tích thường giao động trong khoảng 40 – 60 m2.
Nhà liền kề trong thành phố có giá cả thấp hơn một chút so với nhà ở trung tâm, diện tích thường dao động trong khoảng 60 – 80 m2.
Nhà liền kề ngoại thành (hay nhà ở ven đô thị) có diện tích khá rộng rãi, từ 80 – 100m2 và giá cả cũng rất mềm.
Ưu nhược điểm của nhà liền kề
Ưu điểm
Việc lựa chọn và mua nhà liền kề cũng là một trong những băn khoăn lớn của khá nhiều người. Dưới đây là những ưu điểm tuyệt vời nhất mà nhà liền kề đem lại, bạn nên tham khảo
- Nhà liền kề có không gian rộng rãi, thoáng mát cùng với thiết kế vô cùng độc đáo, đẹp mắt
- Cơ sở hạ tầng hiện đại, đầy đủ tiện ích
- Trình độ dân trí cao, văn minh và vô cùng lịch sự
- Nằm ở vị trí đắc địa, rộng rãi, tiện đường tới các trung tâm thương mại, trường học…
- Thủ tục pháp lý nhanh chóng, tin cậy, có thể chuyển tới ở ngay khi hoàn thành việc làm sổ hồng
- Không gian riêng tư, cách âm tốt rất phù hợp với những gia đình có trẻ nhỏ
- Nhiều thế hệ gia đình có thể chung sống gần nhau nhưng vẫn có không gian riêng cho từng thành viên trong gia đình
- Khả năng sinh lời cao
- Nhiều tiện ích như hồ bơi, công viên, phòng tập thể hình
Nhược điểm
Nhiều ưu điểm là vậy, nhưng nhà liền kề cũng có một vài nhược điểm như:
- Nhà được thiết kế và xây dựng theo mô hình giống nhau nên tất nhiên sẽ không được như ý muốn của người mua nên đôi khi bạn sẽ cảm thấy khó chịu với không gian xung quanh mình
- Theo văn bản quy định về mua bán nhà liền kề, người sử dụng không được phép sửa chữa hay thay đổi bất cứ không gian nào trong nhà. Vì vậy nếu muốn làm bất cứ điều gì trong ngôi nhà của bạn thì sẽ gặp khá nhiều khó khăn và tốn thời gian
- Vì không trực tiếp tham gia quá trình xây dựng nên sẽ rất khó kiểm soát chất lượng của ngôi nhà
- Chi phí mua nhà khá cao, thường lên tới vài tỷ đồng
Vì sao xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề và biện pháp khắc phục?
Việc xây dựng những ngôi nhà liền kề trong các khu đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng phổ biến. Đặc điểm của những vùng này là nằm trong vùng đất địa chất yếu với lớp bề mặt là đất sét có độ dày từ 3,5 – 7m. Việc xây dựng những ngôi nhà cao tầng hầu hết đều nằm trên nền móng khá nông. Sau nhiều năm sử dụng, các hoạt động như phá bỏ hoặc xây dựng lên trên nền móng cũ sẽ làm đất trên bề mặt bị chồi lên hoặc lún xuống. Điều này đã phá vỡ sự cân bằng của nền đất, làm ảnh hưởng tới móng nhà, công trình xây dựng của nhà liền kề.
Những công trình này sẽ xuất hiện dấu hiệu bị rạn nứt, sụt lún, thậm chí là bị nghiêng, ảnh hưởng không hề nhỏ tới cuộc sống của những người trong khu nhà.
Chính vì vậy trước khi thực hiện việc xây dựng nhà liền kề, chủ đầu tư, nhà thầy cần phải tìm hiểu kỹ về luật xây dựng cũng như luật dân sự, đảm bảo cho việc thực hiện đúng, đủ quyền và trách nhiệm trong việc thi công công trình. Mặt khác, việc tìm hiểu kỹ lưỡng luật sẽ giúp bạn không xâm phạm tới lợi ích và quyền của những công trình liền kề.
Chủ đầu tư nên khảo sát công trình liền kề, đất đai trước khi cho khởi công bởi việc lập hồ sơ hiện trạng để có biện pháp xây dựng an toàn cũng như làm bằng chứng cụ thể nếu có phát sinh tranh chấp hoặc kiện tụng xảy ra.
Luật xây dựng nhà ở liền kề
Việc xây dựng nhà ở liền kề đem lại không ít lợi ích cho nhà đầu tư cũng như những người đang có nhu cầu mua bất động sản. Những dãy nhà xây liền kề giúp tiết kiệm được không ít diện tích và đem lại cảnh quan đẹp mắt ngay trong khuôn viên thành phố. Tuy nhiên, việc những ngôi nhà cạnh nhau có thể hoặc không chung các bộ phận cột, móng, tường… Khi có nhu cầu sửa chữa, tôn tạo, thì ít nhiều ảnh hưởng tới những người xung quanh.
Theo điều 15 nghị định 180/2007/NĐ-CP đã quy định cụ thể về việc xử lý, giải quyết những vi phạm tác động ảnh hưởng tới chất lượng công trình lân cận.
1. Người vi phạm phải những khai công, kiến thiết xây dựng nhà và tiến hành bồi thường thiệt hại cho nhà lân cận nếu xảy ra tình trạng lún, nứt, thấm, dột hoặc có tiềm ẩn nguy cơ làm sụp đổ các khu công trình lân cận.
- Việc bồi thường sẽ do chủ đầu tư và nhà bị thiệt hại hỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện lên tòa án
- Khi việc thỏa thuận đã hoàn thành thì công trình sẽ được phép tiếp tục thi công như dự kiến
2. Trong quá trình thi công, công trình xây dựng làm ô nhiễm môi trường và cản trở giao thông công cộng thị công trình phải ngừng thi công. Chủ đầu tư cũng như nhà thầu phải có biện pháp khắc phục hậu quả. Khi đã có biện pháp giải quyết hậu quả, đảm bảo không làm cản trở giao thông cũng như ảnh hưởng tới môi trường lân cận thì, công trình mới tiếp tục được thực hiện
3. Trong trường hợp chủ đầu tư không tự thực hiện các khoản 1,2 trong điều 15 thì công trình này bắt buộc phải đình chỉ thi công và thực hiện các biện pháp cưỡng chế như khoản 1 điều 12 như sau:
- Lập biên bản ngừng thi công, yêu cầu chủ đầu tư phá dỡ công trình xây dựng vi phạm
- Nếu không ngừng thi công thì áp dụng các ,biện pháp ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước và dịch vụ liên quan tới công trình xây dựng như cấm các phương tiện chuyên chở vật tư, vật liệu… vào công trình xây dựng
- Cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ, phương án phá dỡ (nếu có)
Ngoài ra, theo điều 605 bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định rõ về việc bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra là
Chủ sở hữu, người chiếm hữu, sử dụng nhà cửa phải thực hiện bồi thường thiệt hại do công trình xây dựng gây ra. Trong trường hợp người thi công có lỗi thì cũng phải chịu liên đới bồi thường.
Tất cả quy định về việc xây dựng nhà liền kề cũng như biện pháp xử phạt đều được quy định rõ trong bộ Luật Dân sự và Luật thiết kế xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị. Bạn nên tìm hiểu thật kỹ và nắm vững mọi thông tin trước khi quyết định thi công công trình xây dựng trong khu nhà liền kề.
Biện pháp thi công móng nhà liền kề
Để khắc phục tối đa việc ảnh hưởng tới nhà liền kề, chủ đầu tư phải có biện pháp cụ thể ngay từ khi mới bắt đầu thi công móng. Có hai loại móng đang được thi công trong các công trình là móng nông và móng sâu (hay có tên khác là cọc khoan nhồi hoặc ép cọc).
Móng nông là móng được xây dựng trực tiếp trên nền đất như các cọc tre hoặc móng Top-base. Điều này đem lại khá nhiều lợi ích như tiết kiệm thời gian, chi phí mà quá trình thi công cũng rất đơn giản cũng như không ảnh hưởng tới những ngôi nhà liền kề. Tuy nhiên móng nông không chịu được trọng tải lớn và chỉ có thể xây được nhà thấp.
Móng sâu (cọc khoan nhồi) đang dần chiếm được nhiều ưu thế khi chịu được lực lớn, cho phép xây dựng được nhà cao tầng rất phù hợp với không gian chật hẹp ở các khu vực thành phố.
Chủ đầu tư nên có giải pháp thi công cụ thể, từ việc hạ cọc tới việc đào hố móng để không làm ảnh hưởng tới những ngôi nhà xung quanh. Bên cạnh đó, việc tuân thủ đầy đủ quy định cấp phép của địa phương nơi xây dựng cũng là điều vô cùng quan trọng. Nhà thầu nên áp dụng xây móng cọc khoan nhồi.
Bởi việc thi công này không tạo âm thanh lớn, độ rung nhỏ và không làm ảnh hưởng tới móng nhà xung quanh. Đây là biện pháp hữu hiệu và được áp dụng nhiều trong việc xây dựng nhà liền kề ở khu vực thành phố bởi nó có thể thực hiện ngay cả trong khu vực đất, đá cứng hay địa tầng thay đổi phức tạp. Tuy nhiên, xây dựng bằng móng cọc khoan nhồi có giá thành khá cao gấp gần 2 lần so với xây dựng móng nông. Nhưng đổi lại, cọc khoan nhồi giúp bạn không phải mất thêm tiền vào việc kiện tụng thậm chí là xây lại nhà nếu có sự cố không mong muốn xảy ra.
Trong quá trình thi công, chủ đầu tư cần thuê hoặc nhờ người có trình độ để giám sát toàn bộ quá trình. Điều này giúp bạn phần nào yên tâm về chất lượng ngay từ những bước đầu xây dựng nhà.
Cách chống thấm tường nhà liền kề
Những ngôi nhà liền kề xây sát nhau thường thiếu không gian để trát vữa nên khi trời mưa hoặc có nước chảy xuống thường xảy ra tình trạng thấm tường. Nếu tình trạng này kéo dài sẽ tạo ra những hậu quả khôn lường như làm mất thẩm mỹ trong khuôn viên nhà, tình trạng cháy nổ do mạch điện bị chập, rạn nứt, ảnh hưởng tới móng nhà, sống trong môi trường ẩm thấp dễ bị bệnh…
Có khá nhiều nguyên nhân khiến tường nhà liền kề bị thấm, bao gồm:
- Diện tích xây dựng nhỏ hẹp làm quá trình thi công khó được thực hiện
- Không gian tù đọng, không có chỗ thoát nước
- Nền móng không đạt tiêu chuẩn, dễ bị sụt lún khi có tác động bên ngoài tạo nên khe nứt
- Nhà hàng xóm thấm dột qua
- Trong tường có hệ thống đường ống thoát nước kém chất lượng của nhà hàng xóm
Câu hỏi đặt ra là làm cách nào để chống thấm tường nhà liền kề? Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực xây dựng bất động sản, chúng tôi xin đề xuất 3 cách chống thấm hiệu quả và phổ biến nhất hiện nay.
Tạo khe hở bằng máng xả nước
Khi tường hai nhà liền kề có một khoảng trống làm nước ngấm xuống, bạn có thể thiết kế một cái máng và đặt vào khe hở đó. Máng tôn có tác dụng ngăn không cho nước chảy xuống làm thấm xuống tường. Trước khi đặt máng tôn lên khe hở, bạn nên sơn lên hai lớp sơn Elast có độ giãn lên tới 400% nhằm ngăn cản tia UV và kéo dài tuổi thọ cho máng tôn.
Trong trường hợp tường hai nhà liền kề chỉ có một khoảng trống nhỏ thì bạn chỉ cần dùng một lớp lưới thủy tinh đã quét sơn Elast và đặt lên vết nứt đó là được.
Hiện nay trên thị trường cũng đang bán màng chống thấm đàn hồi có thành phần từ polyme, acrylic rất dẻo và đàn hồi giúp bạn có thể dễ dàng đặt vào những khoảng trống hiệu quả, không bị ứ đọng nước. Nếu tường nhà liền kề bị thấm dột, bạn cũng có thể mua về và dùng thử.
Chống thấm tường nhà liền kề ngay khi chưa xây dựng
Trong quá trình xây dựng tại những phần tường có tiếp xúc với nhà liền kề, bạn nên sử dụng gạch đặc cùng với việc trát vữa chống thấm tối thiểu 220mm cả trong và ngoài tường (nếu nhà liền kề chưa xây dựng) rồi dùng thêm một số vật liệu chống thấm khác như sơn chống thấm CT11A Kova hoặc dung dịch chống thấm dạng tinh thể của Water Seal DPC…
Chống thấm ngược cho tường nhà
Nếu tường nhà của bạn vẫn bị thấm, hãy sử dụng cách chống thấm ngược cho tường nhà. Trong trường hợp nhà mới xây thì sau khi xây gạch xong sẽ tiến hành chống thấm ngược ngay. Đối với nhà cũ thì phải bỏ phần tường bị thấm và xử lý chống thấm ngược rồi trát lại.
Các bước chống thấm ngược như sau:
Bước 1: Trộn một trong hai phụ gia chống thấm là Sika Latex hoặc Latex HC cùng với xi măng và quét vào mặt trong của tường giáp với nhà liền kề.
Bước 2: Phun 2 lớp dung dịch chống thấm dạng tinh thể của Water Seal DPC. Lưu ý, sau khi phun lên toàn bộ tường lần đầu, bạn nên để cho khô trong thời gian từ 4 – 5 tiếng rồi mới phun tiếp lớp thứ hai.
Bước 3: Phun nước thử nghiện. Những chỗ nào có nước thấm ra thì phải quét lại bằng dung dịch Water Seal oil, còn lại nếu không thấy có nước thấm thì đã hoàn thành việc chống thấm ngược.
Với những thông tin chi tiết về nhà liền kề mà chúng mình chia sẻ ở trên, chắc hẳn bạn đã có được thêm không ít kinh nghiệm trong việc xây dựng bất động sản rồi phải không. Nếu băn khoăn và muốn được tư vấn về xây dựng nhà, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline để được giải đáp ngay nhé.
